探访河北秦皇岛综合保税区

日前，红星新闻记者接到(jiēdào)来自河北(héběi)迁安市天洋城小区业主反映，该小区物业存在以电梯卡限制未交费业主使用电梯的情况。

一名住户告诉(gàosù)红星新闻记者，该小区每栋楼有两部电梯(diàntī)，物业公司将其中一部(yībù)(yībù)从地库上楼的电梯装上梯控，需要刷卡才能使用；另一部电梯自由使用。没有交物业费的业主不能使用电梯卡。就这个情况，业主今年1月向迁安市住房和城乡建设局反映过，住建局向物业发出了责令整改通知书(tōngzhīshū)，可是到现在仍然有一部电梯需交物业费刷卡才能使用，这给业主生活带来极大(jídà)不便。

6月14日，该小区物业公司负责人告诉红星新闻记者，物业费包含了电梯(diàntī)维修费和能耗费，这样(zhèyàng)是为了保护电梯，降低损耗。现在每栋楼两部电梯，一部(yībù)是缴费业主可以使用的电梯，一部是所有(suǒyǒu)都可以使用的电梯。

迁安市住房和城乡建设局(jiànshèjú)物业管理中心一名(yīmíng)工作人员表示，之前发出的(de)责令整改通知是用的市场监管部门(bùmén)的规定（《河北省消费者权益保护条例》），物业管理部门没有这方面规定能够针对物业公司的做法进行管理。此后住建局也在督促业委会进一步(jìnyíbù)协商拿出方案。难题是，如果取消梯控会有缴费业主认为损害了他们(tāmen)的利益，让工作陷入两难。

不交物业费，物业公司(wùyègōngsī)限制电梯使用

天洋城小区(xiǎoqū)一名业主(yèzhǔ)告诉红星新闻记者，该小区有24栋高度在18层(céng)到34层的住宅楼，总共6000余户居民。因为一些业主对物业公司不满意不交物业费。每栋楼有两部电梯(diàntī)。物业公司在一部(yībù)电梯里装了梯控，给缴过物业费的业主发电梯卡(kǎ)，刷卡才能使用。需要刷卡的电梯是从地库直通楼上的，另一部电梯是从一楼上楼。如果没有电梯卡，车停在地库，就要先爬楼到一楼，再上电梯。

另一名业主告诉红星新闻记者，天洋城小区的前任物业公司在2021年(nián)就给电梯装过梯控，当时不交物业费(wùyèfèi)两部电梯都(dōu)不能用(yòng)，引发了(le)(le)居民强烈不满。新一任物业公司2021年至今开始管理该小区，也陆续在加装、启动梯控。2022年3月业主就向住建局反映过，随后又多次反映。今年1月，迁安市住建局向物业公司发出了责令整改通知书。

红星新闻记者获取的这份责令(zélìng)整改通知书显示，福建大名城物业管理有限公司迁安市分公司涉嫌存在对服务管理的天洋城小区限制业主使用电梯(diàntī)等消费者(xiāofèizhě)行使物权权利(quánlì)的行为，违反《河北省消费者权益保护条例》第三十二条第二款的规定(guīdìng)。根据《河北省消费者权益保护条例》第六十七条(dìliùshíqītiáo)的规定，责令立即停止违法行为；于2025年01月9日前改正。此外，取消限制业主使用电梯的行为。

今年1月，迁安市住建局向物业公司发出(fāchū)责令整改通知书

但是5个月过去，小区电梯依然没有(méiyǒu)取消梯控。

6月14日，该小区物业公司负责人告诉红星新闻记者，在当地，许多小区都装有梯控，都是交(jiāo)了物业费才能享受电梯使用(shǐyòng)，物业费包含了电梯维修费和能耗费，这样(zhèyàng)是为了保护(bǎohù)电梯，降低损耗。现在每栋楼两部电梯，一部是缴费业主(yèzhǔ)可以(kěyǐ)使用的(de)电梯，一部是都可以使用的电梯。向住建局投诉的是没有交物业费的业主。该小区的物业费含卫生费、电梯费、消防、照明、二次供水、用电、维修。“他们不交费还想使用电梯，这钱谁出？”

物业(wùyè)无权用梯控等逼迫业主交费

记者梳理发现，多地都曾出现类似的物业费捆绑电梯使用的情况(qíngkuàng)，住建部门的公开(gōngkāi)答复都是这样的做法不合法。

连云港市海州区人民法院曾发布一起案例。某(mǒu)小区物业管理公司在(zài)提供物业服务过程中(zhōng)，将缴纳物业费与电梯门禁卡绑定，业主在缴纳物业费后也(yě)仅能到达自己所居住的楼层。业主陈某诉至本院，要求某物业管理公司立即停止将物业费用和电梯卡进行绑定的行为(xíngwéi)，停止电梯按键的楼层限制的行为，一次性支付精神损害(sǔnhài)赔偿金2000元并公开(gōngkāi)赔礼道歉。最终，法院判决(pànjué)：某物业管理公司立即停止物业费用和电梯卡绑定的行为，停止电梯按键的楼层限制行为；驳回原告陈某的其他诉讼请求。

案例中显示，法官解释是，根据民法典规定，业主(yèzhǔ)对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。根据民法典第二百七十四条(qīshísìtiáo)规定，建筑区划内的其他公共场所(gōnggòngchǎngsuǒ)、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。门禁电梯是房屋（住宅）的一部分，所有(suǒyǒu)权(suǒyǒuquán)归业主所有，而非物业公司，物业公司无权设置使用障碍，限制业主使用电梯自由出入。物业公司和业主之间是服务关系，如果(rúguǒ)业主不能按时按约交纳物业费，物业公司可以通过(tōngguò)法律途径解决，但其无权利用门禁、梯控等措施逼迫(bīpò)业主交费。

催收物业费与电梯使用权不能挂钩(guàgōu)

对此，浙江(zhèjiāng)铁券律师事务所高级合伙人张永辉律师表示，物业(wùyè)费属于服务合同债权，电梯使用权属于物权，二者法律性质不同，物业无权(wúquán)以限制物权实现债权，即使部分业主(yèzhǔ)欠费，物业也应通过诉讼等合法途径追缴，而(ér)非“捆绑(kǔnbǎng)”公共服务。电梯属于建筑物共有部分，业主依法享有共有和共同管理的(de)权利。物业公司未经法定程序擅自加装梯控或将其与物业费绑定，构成对业主物权的侵害。民法典第944条明文禁止物业以停水(tíngshuǐ)、停电等方式催缴物业费，法院判例明确将“限制电梯使用”纳入(nàrù)此类禁止行为。在一些地方，有地方立法支持处罚。如《哈尔滨市电梯安全管理条例》规定(guīdìng)，物业因此限制乘梯的，可处1万元至5万元罚款。

张永辉还表示，加装梯控属于改建(gǎijiàn)共有(gòngyǒu)设施，必须经业主共同决议(juéyì)，需由专有部分面积及业主人数“双三分之二”参与表决(biǎojué)，且参与表决者中“双过半”同意。未经程序即违法，物业单方安装的梯控，业主可起诉要求拆除。

河南泽槿律师事务所主任付建认为(rènwéi)，民法典明确规定物业服务人(rén)不得采取停止供电、供水等方式催交物业费(wùyèfèi)，限制电梯使用同理不可(kě)取。所以，催收(cuīshōu)物业费与电梯使用权不能挂钩，物业应通过合法途径如催告、诉讼或仲裁来催收。业主可向当地房管部门投诉，投诉不成则可推动成立业主委员会，加强业主与物业谈判的筹码。物业拆除梯控、恢复电梯正常使用，若因限制使用遭受损失，业主还可主张(zhǔzhāng)赔偿。